IPTU – O que é, como é calculado, quem precisa pagar

Saiba o que é IPTU, como é calculado, quem precisa pagar, quem não precisa, qual é a multa para quem atrasa o pagamento, entre outras informações.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) deve ser pago por quem possui propriedade com construção no meio urbano. Ele é cobrado todos os anos dos proprietários de casas, prédios ou estabelecimentos comercias que ficam nas cidades.

O contribuinte deve pagar pela quantidade de imóveis que consta em seu nome. Se possuir apenas de um, paga só de um, mas se forem vinte, por exemplo, deve cumprir com o pagamento dos vinte e cada um com o seu valor específico.

Se a propriedade estiver situada em região urbana, mas for somente um terreno sem construção, a pessoa deve pagar Imposto Territorial Urbano (ITU). Caso fique situada fora do perímetro urbano, incide o Imposto Territorial Rural (ITR). Esses por sua vez possuem cálculos e alíquotas diferentes do IPTU.

Como é calculado o IPTU?

O IPTU é calculado de acordo com o valor da propriedade determinado pelo Poder Público, o chamando valor venal do imóvel. No cálculo há a aplicação de alíquotas, descontos e acréscimos que são estabelecidos por cada município.

O valor do IPTU sofre reajustado todos os anos e considerava a valorização do imóvel e da região e também de eventual mudança que possa acontecer na legislação municipal. Há um limite para esse aumento que também depende do município onde está localizada a propriedade.

O que é valor venal?

Como já mencionado, as prefeituras levam em consideração o valor venal para estipular o que será pago de IPTU no ano. O valor venal é o valor de compra e venda de um imóvel definido pelo órgão público, leva em consideração os fatores como idade e localização do imóvel.

O valor venal, normalmente não tem relação com o valor de mercado do imóvel, podendo ser menor ou maior do que ele. Geralmente é menor, pois o preço de mercado está vinculado pela procura e oferta.

Segundo as mudanças do mercado que consideram a valorização da região ou de próprio imóvel (como reforma e aumento), o valor venal é reavaliado anualmente.

Se o cidadão não estiver de acordo com valor venal estabelecido pela prefeitura, pode fazer uma reclamação formal para  pedir reavaliação do seu imóvel.

Quem não precisa pagar IPTU?

As regras de quem está isento do pagar o IPTU variam de cidade para cidade. Em alguns municípios, os aposentados e pensionistas pagam menos, já outras dão isenção pelo valor do imóvel. Confira no site da sua prefeitura quais são as regras.

Valor do IPTU está errado ou não concordo com a cobrança, o que faço?

Em caso de discordância sobre o valor cobrado de IPTU, o proprietário pode reclamar, entrando com um processo de impugnação online disponibilizado nos site da prefeitura onde está localizado o seu imóvel.

Entretanto, há uma data limite, conforme o município, para que seja realizada a reclamação.

Melhor pagar IPTU à vista ou parcelado?

O melhor é pagar o IPTU à vista, pois a maioria das prefeituras oferece desconto para a parcela única que deve ser paga no início do ano. Porém, o valor também pode ser pago ao longo do ano de forma parcelada e não há cobrança de taxas extras.

Na verdade, se deve ser pago à vista ou parcelado depende do planejamento e condições financeiras de cada contribuinte, mas quando possível é recomendado pagar à vista. O valor descontado na parcela única também varia de prefeitura para prefeituta, não é uma determinação federal.

Como conseguir a segunda via do IPTU?

Geralmente a segunda via do IPTU é disponilizada de forma gratuita no site da prefeitura da sua cidade ou da secretaria da Fazenda do município.

Se o documento não estiver disponível, busque ajuda indo presencialmente ou ligando na prefeitura ou na Secretaria Municipal da Fazenda para conseguir a segunda via.

Se atrasar IPTU, paga multa?

A resposta é sim e há a cobrança de juros e multa sobre o valor da parcela atrasada. Caso proprietário tenha aberto um processo de impugnação (reclamação) ele não paga. O valor da multa pelo atraso no IPTU varia, como outras condições, de cidade para cidade.

E se não pagar, o que acontece?

Não pagar o IPTU pode levar a penhora ou leilão do imóvel. Primeiro,  cidadão que não pagou recebe uma notificação da prefeitura de forma física (Correios) ou pela internet solicitando que seja regularizada a situação.

Caso isso não aconteça, a pessoa deve pagar multa e o CPF ou CNPJ (se for estabelecimento comercial) entra na Dívida Ativa do Município, o que pode impedir, por exemplo, que o cidadão faça empréstimos.

Para ajudar a pessoa, os governos tendem a oferecer programas e pacotes de parcelamento da dívida com desconto nas multas.  Se mesmo assim, o proprietário seguir sem pagar, a prefeitura pode entra com solicitação na Justiça para penhora ou até o leilão do imóvel tendo em vista cobrir o pagamento do imposto.

Se o imóvel em questão for a residência do contribuinte e seu único bem, a penhora ou leilão não pode acontecer se o cidadão argumentar como defesa a impenhorabilidade do bem de família.

O que é dívida ativa do IPTU?

Quando o proprietário atrasa o pagamento do IPTU, após o período de cerca de 90 dias (não há uma data exata para todo o país), o Poder Público seja ele municipal, estadual ou federal abre um cadastro constatando que a dívida não foi quitada, o que é chamado de dívida ativa.

A inscrição é realizada pela Procuradoria-Geral do Município por meio de solicitação da prefeitura. Entre as consequências dela para a vida do contribuiente estão:

  • Restrição a novos empréstimos;
  • Inclusão do CPF ou CNPJ do proprietário no cadastro de devedores, como SPC e Serasa.

Após ser inscrito na dívida ativa, a pessoa deve ser notificada pelo órgão. Geralmente as informações são disponibilizadas online. Caso isso tenha acontecido com você, procure os departamentos fiscais da prefeitura ou a Procuradoria-Geral da sua cidade para negociar a melhor forma de pagar a dívida, por meio de descontos ou opções de parcelamento.

No caso de aluguel, quem paga é o inquilino ou o proprietário?

De acordo com a Lei do Inquilinato (nº. 8.245/91), em caso de aluguel do imóvel, o pagamento do imposto deve ser combinado em contrato assim como acontece com condomínio. Porém, a responsabilidade final é sempre do proprietário do imóvel.

Ou seja, se o inquilino não pagar o IPTU a prefeitura tem o direito de reclamar com o dono, isso independe do contrato entre as partes.

Veja também: O que é ICMS?

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