O Supremo Tribunal Federal (STF) autorizou os bancos a tomarem, extrajudicialmente, imóveis oferecidos como garantia de empréstimos em caso de atraso no pagamento das parcelas. Porém, as instituições financeiras não estão isentas de observar as regras antes da alienação da propriedade.
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O cliente inadimplente continua tendo o direito de ser notificado sobre a dívida, explica o advogado Gabriel de Britto Silva, membro da comissão de Direito Imobiliário da seccional da Ordem dos Advogados do Brasil no Rio de Janeiro (OAB-RJ). Além disso, o banco deve comprovar a intimação, sob risco de ter o leilão anulado se não o fizer.
“Se não houver essa prova, o leilão é nulo. E, somente é possível a intimação por edital do devedor após esgotadas todas as possibilidades de localização dele para que haja a devida intimação pessoal. Assim, o devedor deve se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível para que seja possível a sua intimação por edital”, explica o especialista.
O mesmo vale para a etapa de organização do leilão. O dono do imóvel também deve ser comunicado com antecedência sobre a data prevista do certame.
Outros direitos do devedor
Além da notificação, a decisão do Supremo não impede que os proprietários acionem a Justiça para contestar a tomada do bem oferecido como garantia. O devedor ainda tem preferência para recomprar o bem antes do pregão, pelo valor equivalente à dívida acrescido de despesas, encargos e demais custos.
“Caso esse interesse de preferência seja manifestado pelo devedor e, ainda assim, não seja dado ao devedor a preferência e o segundo leilão se efetive em favor de terceiros, o leilão também será considerado nulo”, explica Britto Silva.
O especialistas pontua que o cliente pode pedir de volta as prestações quitadas e que a restituição do valor, ao menos parcial, consta no Código de Defesa do Consumidor.
“A jurisprudência majoritária dos Tribunais Estaduais e do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o credor pode reter apenas 25% do valor pago, devendo, como consequência, restituir ao devedor os 75% restantes, com juros e correção. Será nula e abusiva, assim, qualquer disposição no sentido de impor ao devedor a perda total das prestações pagas”, completa.
Tomada de imóveis
O STF aprovou na última semana o dispositivo previsto na Lei nº 9.514/1997, que estabelece a possibilidade de execução extrajudicial dos contratos de mútuo com alienação fiduciária. Esse é o tipo de operação na qual o imóvel é dado como garantia do empréstimo até a quitação do valor total.
Os ministros do Supremo entenderam, em sua maioria, que o juro do crédito imobiliário poderia subir de forma expressiva em caso de mudança na legislação.
