Declaração de fundos imobiliários – FIIS – no imposto de renda

A declaração de compra, venda e posse de fundos imobiliários é obrigatória para o imposto de renda, além do recebimento de aluguéis.

Os brasileiros têm, todo ano, um compromisso marcado para atender entre os dias 01º de março e 30 de abril – a Declaração do Imposto de Renda para Pessoa Física. O Imposto de Renda ou Imposto sobre o Rendimento é um tributo federal que incide sobre a renda dos trabalhadores, assim como o lucro das empresas.

Via de regra, quem teve trabalhadores que receberam mais de R$ 28 mil no ano anterior; pessoas com mais de R$ 40 mil com rendimentos não-tributáveis; produtores rurais com rendimentos superiores a R$ 128.308,50 ou não declararam no ano anterior; imóveis superiores a R$ 300 mil; e, investidores precisam declarar o IR.

A declaração pode ser feita pelo portal e-CAC (internet) ou pelo aplicativo disponibilizado pela Receita Federal. No programa, é necessário incluir qualquer rendimento em 2018, como salários, saldos em conta corrente, aplicações, imóveis, veículos, sociedades, entre outros. Nisso, está incluída a declaração de fundos imobiliários.


Trata-se de ativos financeiros negociados, como valores imobiliários e títulos em mercado de capitais. A negociação ocorre conforme as características do contrato ou ativo da operação, podendo ser de renda fixa ou variável. Como o próprio nome já diz, o mercado de renda variável gera ativos cujo retorno não pode ser dimensionada no ato da aplicação.

Isso significa que as variações dependem das expectativas do mercado, sendo positivas ou não. Nesse “bolo”, estão os fundos imobiliários, que tem como uma de suas principais características a isenção de IR sobre os rendimentos recebidos. Sendo assim, não é obrigatório recolher tal imposto sobre eles.

Tal condição não incorre, porém, que os rendimentos não precisam ser declarados no imposto de renda. Tanto eles, quanto os ganhos de capital com operações das vendas de cotas dos fundos imobiliários devem constar na declaração anual. Nas seções a seguir, veremos os detalhes quanto à tributação e orientações para inserção no programa.

Tributação dos fundos imobiliários

A tributação sobre os fundos imobiliários é bem semelhante à aplicação sobre ações, salvo algumas diferenças. De forma bem resumida, podemos dizer que a incidências dos impostos ocorre da seguinte forma:

  • os ganhos de capital, ou seja, os lucros obtidos na venda de cotas dos FII são tributados sob alíquota de 20%;
  • vendas com valores inferiores a R$ 20 mil são isentos do imposto de renda;
  • é permitido descontar custos com emolumentos e corretagem do cálculo de lucro/prejuízo;
  • também é permitida a compensação de prejuízos realizados em um mês com ganhos em meses subsequentes;
  • o dedo-duro, imposto de 0,005%, é retido sobre cada operação de venda, mas pode ser compensado com lucros futuros;
  • os rendimentos, ou proventos, de FII com cotas exclusivamente negociadas em bolsa com mais de 50 cotistas, são isentos do IR, desde que para investidores físicos com menos de 10% das cotas;
  • nos day-trades, movimentações iniciadas e encerradas no mesmo dia, não há separação como nas ações, sendo contabilizados como as operações comuns. O IR retido na fonte é de 1% sobre o lucro;

A apuração de lucro para os FII funcionam da mesma forma que nas ações: se o investidor compra, calcula-se o preço médio de aquisição por cota, incluindo os custos. Caso já haja investimento naquele FII, novo preço médio ponderado deve ser calculado. Já nas vendas, é comparado o preço médio de compra com o de venda para determinar lucro/prejuízo. O IR, por sua vez, só é devido quando há lucro com a venda das cotas.

Como declarar fundos imobiliários no imposto de renda

Declaração do saldo de FIIS no imposto de renda

Os FIIs possuídos em 31/12/2018 devem ser declarados na ficha de Bens e Direitos – código 73. Os valores informados precisam, sempre, coincidir com o informe de rendimentos. O contribuinte inclui, ainda, os dados da administradora, a quantidade de cotas, e em caso de conta conjunta, os dados do titular. Passo a passo resumido é:

  • ficha Bens e Direitos – botão Novo (incluir nova posição) ou Editar (modificar posição);
  • para incluir ou modificar, acessar o formulário “Dados do Bem”, conforme a imagem abaixo;
  • especificar os seguintes itens:
  1. código 73 – Fundo de Investimento Imobiliário;
  2. localização (país) – 105 – Brasil;
  3. CNPJ do fundo imobiliário;
  4. discriminação (quantidade de cotas, nome ou código do fundo, CNPJ e corretora utilizada para a compra;
  5. Situação em 31/12/2017: zerado caso a cota tenha sido adquirida em 2018 ou com o valor preenchido a partir da declaração anterior para cota adquirida em 2017;
  6. Situação em 31/12/2018: valor de compra de todas as cotas especificadas. Para mais de uma cota, multiplicar o preço médio pela quantidade de cotas, podendo ser acrescidas as despesas das operações de compra no valor total;

Declarar lucro e prejuízo nas vendas de FIIs

Deve ser declarado o resultado das vendas consolidadas em 2018, mês a mês, mesmo que não tiverem gerado lucro e independente do valor vendido. Importante lembrar que, para as FIIs, não há a regra dos R$ 20 mil para isenção. O investidor deve apurar suas vendas mensalmente e recolher o IR referente ao lucro no mês subsequente.

A alíquota aplicada é de 20% sobre o lucro, independente do tempo de investimento. A fórmula usada para o cálculo é a seguinte: Lucro = Valor de Venda – Valor de Compra – Taxas (corretagens e emolumentos). Se o lucro for maior que zero, o imposto a pagar é o produto do lucro multiplicado por 0,2.

Os prejuízos devem ser abatidos dos lucros e a compensação depende da declaração, tanto dos ganhos quanto das perdas. Como a alíquota é a mesma, o contribuinte pode compensar perdas em operações com ganhos em operações day-trade e vice-versa. Mas, os prejuízos com venda de cotas de FIIs só podem ser abatidos com ganhos de FIIs.

O cotista deve recolher o IR sobre os ganhos com fundos imobiliários até o último dia do mês subsequente à operação. Isso é feito por meio do DARF – código 6015. O documento é preenchido via internet ou pelo Sicalc, programa disponibilizado pela Receita Federal. O uso deste, inclusive, é o único meio para pagamento de DARF em atraso, pela possibilidade do cálculo automático de multa e juros. O passo a passo é o seguinte:

  • opção Operações Fundos Invest. Imob. – seção Renda Variável;
  • lançar informações mensais apuradas em 2018 no formulário Ganhos Líquidos ou Perdas do titular ou dependente;
  • lançar o resultado negativo de dezembro/2017 na coluna Resultado Negativo até o Mês Anterior relativa ao mês de janeiro;
  • lançar os valores de IR’s retidos na fonte, mensalmente, na coluna Imposto Retido no Mês, segundo o informe de rendimentos;
  • lançar os impostos pagos mensalmente na coluna Imposto Pago.

Declaração de rendimentos do FIIs

Os investidores pessoa física são isentos do IR cobrado sobre os rendimentos dos ativos (distribuição de aluguéis). Mesmo assim, a distribuição dos rendimentos com cotas negociadas em bolsa com mais de 50 cotistas devem ser declaradas, desde que para PF’s com menos de 10% do total de cotas. O passo a passo é:

  • selecionar a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis – opção 26 – Outros;
  • na próxima tela, informar:
  1. Tipo de beneficiário: titular ou dependente
  2. CPF/CNPJ da Fonte Pagadora segundo o informe de rendimentos
  3. Nome da Fonte Pagadora
  4. Descrição
  5. Valor

Declaração de rendimentos de FIIs não pagos no ano anterior

Se, no seu informe de rendimentos, esteja inserido o texto Rendimentos não Pagos, você tem direito a receber valor creditado em seu CPF, mas não pago em dezembro. O montante será devolvido no ano seguinte e deve ser declarado na ficha Bens e Direitos. Na Discriminação, informar “rendimentos a receber” e designar a administradora.

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