Fundos imobiliários são ativos financeiros negociados, como valores imobiliários e títulos em mercado de capitais. A negociação ocorre conforme as características do contrato ou ativo da operação, podendo ser de renda fixa ou variável. Neste caso, suas variações dependem das expectativas do mercado, sendo positivas ou não.
Uma das principais características do fundo imobiliário é a isenção de IR sobre os rendimentos recebidos. Sendo assim, não é obrigatório recolher tal imposto sobre eles. Entretanto, ainda é necessário declará-los na DIRPF, por configurarem ações de modificação do patrimônio.
Ainda é importante observar que, mesmo perante a isenção, qualquer venda de FII por valor superior ao de compra é submetido ao recolhimento do imposto de renda. Para fazer a apuração correta, a tributação é bem semelhante à aplicação sobre ações, salvo algumas diferenças. Confira mais detalhes a seguir.
Tributação dos fundos imobiliários
Como comentamos, a tributação sobre operações de fundos imobiliários, os FIIs é semelhante à ocorrida em ações. De forma geral, a incidência dos impostos é feita conforme as seguintes observações:
- os ganhos de capital, ou seja, os lucros obtidos na venda de cotas dos FII são tributados sob alíquota de 20%;
- diferente do que acontece com as ações, não há isenção de imposto de renda para vendas de até 20 mil reais em um único mês. É importante ressaltar que todas as operações que geram ganhos são tributadas.;
- é permitido descontar custos com emolumentos e corretagem do cálculo de lucro/prejuízo;
- também é permitida a compensação de prejuízos realizados em um mês com ganhos em meses subsequentes;
- o dedo-duro, imposto de 0,005%, é retido sobre cada operação de venda, mas pode ser compensado com lucros futuros;
- os rendimentos, ou proventos, de FII com cotas exclusivamente negociadas em bolsa com mais de 50 cotistas, são isentos do IR, desde que para investidores físicos com menos de 10% das cotas;
- nos day-trades, movimentações iniciadas e encerradas no mesmo dia, não há separação como nas ações, sendo contabilizados como as operações comuns. O IR retido na fonte é de 1% sobre o lucro.
Para que o investidor apure o lucro, precisa calcular o preço médio de aquisição por cota, incluindo os custos. Se já investiu naquele fundo antes, basta fazer o novo preço médio ponderado deve ser calculado. Nas vendas, compara-se o preço médio de compra com o de venda para determinar lucro/prejuízo. Aí, o IR é cobrado no lucro com a venda das cotas.
Outra diferença com relação à venda de ações é quanto às alíquotas. Nas ações, é de 20% para daytrade 15% sobre operações comuns. Já no ganho de capital com cotas de FIIs, a alíquota é determinada a 20%, independente do tipo de operação. Mais uma vez, frisamos que as vendas de cotas dos FIIs não são isentas, apenas os rendimentos.
Sendo assim, independente do valor de venda, o investidor deve apurar e recolher o imposto, se necessário. Quanto à compensação de prejuízos com ganhos no mês seguinte, isso é permitido apenas entre ativos da mesma espécie. Sendo assim, não é possível compensar prejuízos de ações com ganhos em FIIs, ou vice versa.
Como calcular o imposto do FII?
Como o imposto de renda sobre rendimentos com FII não é retido direto na fonte, o investidor é quem deve apurar e recolher o valor. Isso, inclusive, deve ser feito mensalmente. Vale lembrar que, na apuração do lucro líquido, o investidor pode descontar os lucros operacionais, como emolumentos e corretagem.
Outros custos, como custódia e taxas de manutenção, não podem ser descontados, conforme regulamento alterado em 2012 pela Receita Federal. Vamos a um exemplo prático? Um investidor comprou um determinado número de cotas de FIIs a R$ 40 mil. Depois, as vendeu por R$ 45 mil, obtendo um lucro bruto de R$ 5 mil.
Na operação, o investidor pagou R$ 120,00 de taxas na compra, mais R$ 130,00 na venda, além do imposto chamado dedo-duro. O lucro líquido é, então, calculado deduzindo o valor das duas taxas (compra e venda) do lucro bruto (R$ 5 mil). A alíquota sobre rendimentos de FIIs é de 20%, logo, multiplicamos o resultado da conta por 0,2.
Em seguida, o investidor abate o IR retido pela corretora (o dedo duro). Pode parecer complicado e, quando se trata de imposto de renda, todo mundo fica um pouco inseguro e teme fornecer dados incompletos à Receita Federal. Por isso, existem softwares que calculam o IR automaticamente, além de calculadoras disponíveis na internet.
Mas, se o contribuinte ainda segue a linha tradicional, pode usar o programa da Receita para relacionar resultados e impostos pagos mensalmente. Um exemplo segue na imagem abaixo, veja:
Nela, você pode ver a base de cálculo, os impostos efetivamente pagos e calculados pelo programa, além dos resultados líquidos obtidos a cada mês e um atalho para a tabela de cálculo e registro do programa.
Como preencher o DARF para FII?
O recolhimento do imposto para fundos imobiliários, assim como para ações na bolsa, é feito por DARF, o Documento de Arrecadação de Receitas Federais. Trata-se de um formulário criado para a declaração de rendimentos, pagamento de impostos, prestação de contribuições e quitação de taxas federais. O documento é disponibilizado pela Receita Federal, ou mesmo internet banking de várias instituições bancárias.
Os dados necessários para o preenchimento do DARF, inclusive se optar por fazê-lo via internet banking, são os seguintes:
- Nome: nome completo do contribuinte;
- Telefone: telefone para contato com o contribuinte (opcional);
- Período de apuração: data do encerramento do período-base, isto é, o último dia do mês em que for registrado lucro;
- Número do CPF ou CNPJ: número completo do CNPJ para pessoa jurídica, ou o número do CPF para pessoa física;
- Código da receita: código para tributação sobre renda variável (pessoa física: código 6015; pessoa jurídica: código 3317);
- Número de referência: fica em branco;
- Data de vencimento: data de vencimento do prazo legal para pagamento, mesmo para pagamentos antes ou após essa data. Em situações de tributação sobre renda variável, a data correta é o último dia útil do mês seguinte ao da apuração;
- Valor do principal: valor do principal que está sendo pago, ou seja, o imposto a pagar;
- Valor da multa: valor da multa devida, quando o pagamento for feito após a data de vencimento indicada;
- Juros / Encargos: valor dos juros devidos, quando o pagamento for feito a partir do mês seguinte ao do vencimento do prazo indicado no campo referente à data;
- Valor total: deve ser igual ao indicado no campo 07, caso o pagamento seja feito dentro do prazo indicado no campo 06; ou igual à soma dos valores indicados nos campos 07, 08 e 09, caso o pagamento seja feito após esse prazo.
Bancos, como Bradesco, Banco do Brasil e Itaú têm convênios com a Receita Federal, de modo que o correntista pode preencher e emitir o DARF em seus próprios sistemas. No processo, podem escolher a forma de pagamento, além de imprimir ou salvar o comprovante em PDF.
